Fiscalité des SCPI en France en 2024 : comprendre les règles pour mieux optimiser son investissement
Publié le 8 décembre 2024 par Laura LegrandLes Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) continuent de séduire un grand nombre d’investisseurs en France. Elles permettent d’accéder au marché de l’immobilier sans les contraintes de la gestion directe d’un bien, tout en bénéficiant d’un potentiel de rendement attractif. Cependant, l’un des aspects les plus cruciaux dans le choix d’une SCPI reste la fiscalité. En 2024, le cadre fiscal a subi quelques ajustements qu’il est essentiel de comprendre pour optimiser vos placements.
La fiscalité des SCPI est multifactorielle
Investir en SCPI génère principalement deux types de revenus :
- des revenus locatifs
- et des plus-values en cas de revente des parts
Chaque catégorie est soumise à des règles fiscales spécifiques, avec des variations en fonction de la situation personnelle de l’investisseur.
Les revenus locatifs sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu
Les revenus générés par une SCPI sont considérés comme des revenus fonciers. Ils sont donc intégrés dans la base de calcul de l’impôt sur le revenu, selon le barème progressif. Cela signifie que le montant total des revenus d’un investisseur, y compris ceux perçus via la SCPI, est soumis à son taux marginal d’imposition (TMI).
Le TMI varie en fonction de votre tranche d’imposition :
- jusqu’à 10 777 € : 0 %
- de 10 778 € à 27 478 € : 11 %
- de 27 479 € à 78 570 € : 30 %
- de 78 571 € à 168 994 € : 41 %
- au-delà de 168 994 € : 45 %
Notez qu’aux revenus fonciers s’ajouteront également la CSG (9,2 %), la CRDS (0,5 %), et les prélèvements sociaux (7,5 %), pour un total de 17,2 % de contributions sociales.
Les plus-values : une fiscalité avantageuse sous certaines conditions
Lors de la revente des parts de SCPI, toute plus-value réalisée sera également soumise au régime des plus-values immobilières.
Toutefois des abattements par durée de détention s’appliquent :
- Exonération totale après 22 ans pour l’impôt sur le revenu
- Exonération totale après 30 ans pour les prélèvements sociaux
Avant ces seuils, les abattements augmentent avec le temps. Par exemple, un investisseur qui revendra ses parts après 15 ans bénéficiera déjà d’une réduction significative sur son imposition.
Comment optimiser la fiscalité de ses investissements en SCPI ?
Pour alléger la fiscalité des SCPI, plusieurs stratégies peuvent être mises en place. Nous avons retenu 3 méthodes différentes adaptées à différentes situations fiscales et patrimoniales de potentiels investisseurs.
1. Investir via une SCPI à capital variable
Les SCPI à capital variable permettent d’accéder à un parc immobilier diversifié tout en bénéficiant d’une flexibilité de retrait des parts. Le rendement est souvent plus régulier, et l’investisseur peut ainsi mieux prévoir ses revenus pour gérer l’impact fiscal.
2. Favoriser les SCPI européennes
Certaines des meilleures SCPI investissent à l’étranger, et en particulier dans l’Union européenne. Dans ce cas, les revenus générés par des immeubles situés hors de France sont soumis à la fiscalité locale, souvent plus avantageuse.
Par exemple, en Allemagne, les revenus fonciers sont moins imposés que dans l’Hexagone, et un investisseur français bénéficie de conventions fiscales pour éviter une double imposition.
3. Investir via une assurance-vie
Une SCPI peut être intégrée dans un contrat d’assurance-vie, permettant ainsi de bénéficier d’une fiscalité plus douce. Les revenus générés par la SCPI ne sont pas directement imposés mais réintégrés dans le capital de l’assurance-vie.
Ainsi, au moment du rachat, l’imposition sera celle propre à l’assurance-vie, bien plus avantageuse au bout de huit ans (avec un abattement annuel de 4 600 € pour une personne seule ou 9 200 € pour un couple).
| Type d’investissement | Régime fiscal | Taux d’imposition en 2024 | Avantages fiscaux |
|---|---|---|---|
| Revenus locatifs (France) | Impôt sur le revenu + prélèvements | Barème progressif + 17,2 % | Aucun |
| Revenus locatifs (UE) | Convention fiscale (varie par pays) | Variable selon pays | Éviter la double imposition |
| Revente des parts | Plus-values immobilières | 19 % (après abattements) | Exonération totale après 30 ans |
| SCPI via assurance-vie | Régime de l’assurance-vie | 7,5 % après 8 ans | Abattement 4 600 € / 9 200 € |
Quels critères retenir pour bien choisir sa SCPI ?
Face à la multitude de SCPI disponibles sur le marché, comment faire le bon choix ? Plusieurs critères vous permettront d’affiner votre sélection en fonction de vos objectifs et de voter tolérance au risque.
Le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM)
Il s’agit du rendement que verse la SCPI chaque année à ses associés. En 2024, un TDVM moyen de 4,5 % est considéré comme bon. Toutefois, il est essentiel de ne pas se focaliser uniquement sur ce taux, mais de vérifier la pérennité de la performance.
La nature des actifs immobiliers
Les SCPI peuvent investir dans différents secteurs : bureaux, commerces, résidentiels, ou encore santé. En 2024, les SCPI spécialisées dans les secteurs de la logistique et de la santé ont montré une bonne résilience. Ces secteurs, moins impactés par les crises économiques, offrent une sécurité accrue.
La localisation géographique des biens
Investir dans des actifs situés dans des zones dynamiques économiquement est un gage de stabilité et de croissance. Les SCPI tournées vers les grandes métropoles européennes, comme Paris, Berlin ou Amsterdam, bénéficient souvent d’une meilleure valorisation des actifs.
La gestion de la SCPI
La performance d’une SCPI repose également sur la qualité de sa gestion. Il est crucial de vérifier l’historique de la société de gestion, sa capacité à maintenir un taux d’occupation élevé des biens et sa stratégie d’acquisition et de cession.
