Investir dans les SCPI

Année record pour les SCPI. Le placement pierre papier est littéralement plébiscité par les particuliers. Une belle revanche pour ces sociétés, qui existent depuis maintenant quarante ans. La col lecte explose, la capitalisation avoisine les 25 milliards d’euros (voir ci-contre, graphes 1 et 2)… Pourquoi un tel engouement ? Le succès de la SCPI, c’est d’abord celui de l’immobilier. Ce placement de père de famille par excellence fait figure de valeur refuge face à la crise financière. A cet aspect sécurisant la SCPI ajoute plusieurs atouts.

D’abord, la gestion n’est pas assurée par le propriétaire des parts mais par la société de gestion. Ensuite, passer par une SCPI permet d’envisager des investissements, immobilier de bureaux ou centre commerciaux, auxquels il serait difficile d’accéder en direct, faute de pouvoir mettre plusieurs millions sur la table. Toujours dans la liste des avantages, la mutualisation des risques : l’immobilier locatif est un bon placement… A condition que les locaux soient occupés et que le locataire paie. Ici, le taux d’occupation varie, certes, en fonction des sociétés,mais tous les locaux ne sont pas vides en même temps, ce qui offre une certaine sécurité au souscripteur. Bref, les SCPI, avec un rendement moyen de 5,2% en 2011 et une relative stabilité du prix de parts, figurent parmi les rares classes d’actifs résistant aux bourrasques successives que nous traversons depuis 2008.

Reste que les performances du passé ne préjugent pas de celles de l’avenir, et l’épargnant responsable doit se poser les bonnes questions avant de se ruer sur le placement chion de 2011.

Pourquoi acheter des parts de SCPI ?

Acheter des parts de SCPI signifie renforcer son patrimoine sur la pierre dans une optique de long terme afin de se procurer des revenus, notamment lors de la retraite. Le montage le plus classique consiste à acquérir ses parts à crédit, ce qui permet de déduire ses intérêts d’emprunt des revenus fonciers. De cette manière, le revenu imposable de l’acquéreur est minoré lors de sa période d’activité. Quand il prend sa retraite, il perçoit des revenus complémentaires et a fini de payer son crédit et ne déduit donc plus d’intérêts mais, en principe, sa tranche marginale d’imposition a diminué. Il gagne donc sur tous les tableaux. L’achat de parts de SCPI est parfaitement justifié s’il s’inscrit dans la logique de la perception de revenus complémentaires pour la retraite.

SCPI Scellier

Elles sont acquises essentiellement dans une optique de défiscalisation. Faut-il acheter aujourd’hui ? Ce n’est pas un placement spéculatif. Il ne faut pas acheter dans une optique de plus-value car, même si le prix des parts a eu tendance à augmenter ces dernières années, il est, depuis 2011, en léger recul, et cette tendance pourrait perdurer plusieurs années. L’achat de parts de SCPI se justifie pour qui recherche un bon rapport rendement/ risque. Après ces préalables, quelles sont les perspectives du marché ? « Les SCPI ne sont pas dans une tour d’ivoire leur permettant d’ignorer la crise, souligne Arnaud de Dewachter, délégué général de l’Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim).

Dans le contexte actuel, avec un rendement supérieur à 5 %, elles présentent une prime de risque très intéressante par rapport aux emprunts d’état. » Pour Guy Marty, directeur général de l’Institut de l’épargne immobilière et foncière (IEIF), « les SCPI se trouvent prises dans ce cercle vertueux qui fait que les flux de capitaux, en provenance aussi bien des institutionnels que des particuliers, se tournent vers les valeurs refuges. Dans cette optique, les SCPI sont certainement un bon véhicule. » Les rendements vont-ils baisser ? C’est fort probable.

La tendance baissière est enclenchée depuis plusieurs années. Il faut toutefois relativiser cette baisse de rendement. Le marché locatif est aujourd’hui plus difficile : les taux de vacances augmentent et les locataires en place renégocient les loyers. « L’immobilier d’entreprise bénéficie d’une force d’inertie car les baux sont généralement des 3-6-9, souligne Guy Marty. Par ailleurs, partant de 5 %, même si les revenus baissent légèrement, les SCPI disposent d’une bonne marge de sécurité. »

Le marché des SCPI est-il liquide ?

« Depuis septembre 2002, l’ AMF a mis en place de nouvelles modalités permettant d’établir sur le marché secondaire un prix d’exécution qui équilibre l’offre et la demande. Les ordres sont centralisés par la société de gestion chaque semaine, quinzaine ou mois, en fonction de la SCPI. Pour les SCPI à capital variable, les parts sont rachetées par la société de gestion, ou bien il existe un fonds de remboursement qui permet d’assurer les retraits », détaille Arnaud Dewachter. Même si les SCPI ne sont pas le marché le plus liquide, le risque de blocage du marché des parts est donc très réduit…

A condition que le vendeur s’aligne sur le prix du marché. Pour les SCPI à capital variable, les prix sont fixés par la gestion, avec un écart de +/– 10%par rapport à la valeur d’expertise. Peut-on assister à un krach comme dans les années 1990 ? En 2011, le prix moyen des parts de SCPI a très légèrement baissé, mais, « techniquement, vu la nouvelle organisation du marché secondaire, il n’y aura plus de problème de liquidité », explique Guy Marty. Attention, cela ne signifie pas que si tout le monde veut sortir en même temps les prix ne vont pas baisser. Mais, dans la mesure où ils sont déjà le résultat de la confrontation de l’offre et de la demande, ce qui n’était pas le cas dans les années 1990, il est très peu probable qu’ils s’écroulent.