Zoom sur la fiscalité de la location meublée

Très peu sollicitée dans le cadre d’un premier investissement immobilier, la location meublée représente pourtant une réelle alternative à la location nue grâce à ses nombreux avantages, son mode de gestion moins contraignant et sa fiscalité avantageuse. C’est donc pour vous faire découvrir la location meublée que nous vous proposons aujourd’hui les informations qu’il est impératif de connaître avant de louer en meublé et notamment la fiscalité de la location meublée qui, comme vous pourrez le constater, est unique en son genre.

Le principe de la location meublée

La loi définit la location meublée comme étant un logement « garni d’un mobilier en nombre et en qualité suffisantes pour permettre la vie courante ». Concrètement, pour qu’un logement entre dans la fiscalité de la location meublée, il doit comporter un équipement nécessaire à la vie courante-gazinière, réfrigérateur, literie par exemple- et surtout, il doit être en état d’usage afin de permettre au locataire d’y habiter immédiatement et d’y vivre dans un confort minimum.

Soyez vigilant sur la présence de cet équipement. En effet, en son absence, le contrat de location peut se voir requalifié en bail de location vide et vous serez donc soumis à la loi du 6 juillet 1989 et à ses contraintes.

Zoom sur la fiscalité de la location meublée

Dans le cadre d’un investissement en location meublée vous aurez fiscalement le choix entre deux principaux régimes : le statut de loueur meublé non professionnel ou LMNP et le Censi-Bouvard.

Le statut de loueur meublé non professionnel : LMNP

Contrairement à son homonyme le statut de loueur meublé professionnel (LMP) qui est uniquement accessible aux professionnels, le statut LMNP lui est accessible à tout le monde. De plus, outre sa viabilité, vous pourrez bénéficier d’une pression fiscale quasi-inexistante grâce à son mécanisme comptable: l’amortissement du bien.

  • La fiscalité du statut LMNP
  • Bail de location à l’avantage du propriétaire
  • Abattement forfaitaire de 50% sur vos revenus BIC s’ils sont inférieurs à 23 000 € HT par an
  • Possibilité d’amortir la valeur du bien comptablement grâce au principe de l’ARD (amortissement réputé différé)
  • Possibilité de récupérer la TVA sur le bien soit 19.6 % du prix d’achat
  • Les conditions d’application du statut LMNP

Le statut de loueur meublé s’adresse aux investisseurs souhaitant se lancer dans la location meublée et donc aux biens immobiliers entrant dans la qualification d’une location meublée. Nous avons expliqué le principe d’une location meublée ci-dessus.

La loi Censi-Bouvard

Loi de réduction d’impôts, le Censi-Bouvard permet aux personnes physiques soumises à l’impôt sur le revenu de réduire le montant de ce dernier en investissant dans l’immobilier neuf et notamment dans une résidence de services.

Le bien immobilier va donc être loué en meublé et le propriétaire va pouvoir confier son exploitation à un gestionnaire professionnel grâce à la signature d’un bail commercial. Ce mode de gestion propre à la location meublée va vous permettre de vous décharger des loyers impayés et des soucis de vacances locatives car c’est le gestionnaire qui s’occupera de tout et qui en plus, se portera garant de vos loyers.

  • La fiscalité du Censi-Bouvard
  • Possibilité de récupérer l’intégralité de la TVA sur le prix d’achat six mois après la livraison, soit 19.6%
  • Réduction d’impôts de 11% du montant total de l’investissement dans la limite de 300 000 € investis
  • Déduction de 100% des intérêts d’emprunts dans la limite des revenus de même nature (BIC)
  • Déduction des frais réels (primes d’assurances, frais et charges locatives, taxe foncière, provisions sur charges de copropriété)
  • Les conditions d’application du Censi-Bouvard

Afin d’être éligible au dispositif Censi-Bouvard, le logement doit être acheté neuf et être destiné à la la location meublée en résidence de services et ce pour une durée minimale de 9 ans. Il est également important que les loyers perçus entrent dans la catégorie des revenus BIC (bénéfices Industriels et Commerciaux) et non dans celle des revenus fonciers.

Le plus : les avantages du Censi-Bouvard ont une durée de 9 ans, suite à cette période, il vous est possible de basculer le bien en statut LMNP classique afin de bénéficier des avantages qu’apporte le statut de loueur meublé.

La spécificité de la fiscalité de la location meublée

Que ce soit au travers du statut LMNP ou du dispositif Censi-Bouvard, vous avez sûrement remarqué que les revenus issus des locations meublées sont considérés comme résultant d’une activité à caractère commercial et sont donc imposés, dans le cadre de l’imposition sur le revenu, au titre des bénéfices industriels commerciaux (BIC).

Cette particularité de la location meublée vous fait ainsi bénéficier, dans la mesure où vos revenus locatifs n’excèdent pas 76 300 €, d’un abattement de 71% sur ces derniers.

Important à savoir : sont déductibles des revenus BIC uniquement les intérêts d’emprunts liés à l’acquisition et à l’exploitation de logements loués meublés, il en va de même pour les charges d’exploitation. De plus, il n’y a pas de cumul ni de regroupement possible avec les revenus fonciers classiques.

Conclusion

Bien qu’elle soit encore moins plébiscitée qu’une location classique, la location meublée, grâce à son mode de gestion particulièrement intéressant et à sa fiscalité avantageuse, se révèle être un investissement peu risqué et rentable. Cependant vous vous devez d’être extrêmement vigilant dans vos recherches de gestionnaire et lors de la signature du bail commercial. Effectivement ce sont les deux points déterminants lors d’une location meublée.