Quelle assurance pour un copropriétaire bailleur ?

Lorsque vous êtes propriétaire d’un bien, certaines obligations vous incombent. Parmi toutes ces obligations, il peut y avoir dans certains cas de figure l’obligation d’assurance. Voici dans quel cas vous pouvez y être soumis.

Dans quel cas parle-t-on d’un copropriétaire ?

La question peut paraître basique mais on constate que les gens confondent souvent la notion de copropriété et la notion de propriété en indivision. Dans le cas un plusieurs personnes possèdent un même bien ensemble, on est dans le cas d’une indivision. Cela arrive fréquemment après une succession non préparée par exemple, les frères et sœurs se retrouvent propriétaires indivis des biens immobiliers légués par leurs parents. Il s’agit souvent d’une situation subie la plupart du temps, même si ce n’est pas toujours le cas : 2 concubins qui achètent ensemble un bien immobilier vont être propriétaire en indivision s’ils n’ont pas acquis le bien par le biais d’une SCI par exemple.

Un copropriétaire est propriétaire d’une partie d’un ensemble immobilier, qu’on nomme une copropriété. Chaque copropriétaire est seul à posséder des droits sur les lots qui lui appartiennent (logement, cave, garage, place de parking…). Le caractère collectif de ce type de construction implique l’existence de parties communes dont l’utilisation et le partage des charges sont définis par un règlement de copropriété.

Ainsi un copropriétaire est un propriétaire qui possède des parties privatives dans un ensemble immobilier collectif régi par le statut de la copropriété.

L’obligation d’assurance des copropriétaires

La plupart des copropriétés est assurée par le syndic, professionnel ou bénévole. En général, cette assurance couvre les parties communes des bâtiments.

Comme les propriétaires de maisons individuelles les copropriétaires n’avaient jusqu’à il y a quelques années par l’obligation de s’assurer directement. Et cela avait pour conséquence une prise en charge d’un grand nombre de sinistres par l’assurance de la copropriété, faisant par conséquent augmenter la prime à répartir entre les différents copropriétaires, qu’ils soient assurés individuellement ou non.

Pour limiter cette dérive et soulager la charge de sinistres supportée par la copropriété, la loi Alur a instauré l’obligation à tous les copropriétaires de s’assurer pour garantir leur responsabilité civile depuis le 1er janvier 2015.

Le cas particulier des copropriétaires non occupants

Une majorité de copropriétaires occupants, c’est-à-dire les copropriétaires qui habitent leur bien eux-mêmes, à titre de résidence principale ou secondaire était déjà assuré. En effet, la multirisque habitation couvre les effets personnels, mobilier, appareils électriques et électroniques.

En revanche, pour les copropriétaires non occupants, c’est-à-dire ce qui louent leur bien en tant que bailleur, le taux d’équipement en assurance individuelle était quasi inexistant. La loi, bien que ne les visant pas explicitement, les a particulièrement concerné. Ceux-ci ne l’ont pas vu d’un très bon œil, car cette obligation était synonyme de charges supplémentaires et donc de baisse du rendement locatif.

D’autant plus, que dans le cas d’un copropriétaire non occupant, le sentiment d’assurance inutile pouvait être légitimé du fait de l’intervention de l’assurance PNO individuelle en 3e ligne après l’assurance de la copropriété et après l’assurance habitation du locataire.

Cependant, depuis juin 2018 et la mise en place de la convention IRSI, l’assurance propriétaire non occupant est appelée à intervenir en première ligne dans un certain nombre de situations. C’est le cas pour les dégâts des eaux ou incendies dont les dommages causés sont inférieur à 5 000 euros et pour lequel le bien est loué meublé ou bien s’il est loué vide et dont le locataire a donné son préavis au moment du sinistre. C’est aussi bien entendu le cas si le bien est vacant au moment du sinistre.

Quelles sont les particularités d’une assurance habitation propriétaire non occupant ?

Une assurance habitation propriétaire non occupant que l’on appelle aussi assurance PNO va permettre en premier lieu de couvrir la responsabilité civile de propriétaire et de bailleur de son souscripteur. Et en général, la majorité des assurances PNO prévoit des garanties en cas de dommages affectant les biens du propriétaire.

Les tarifs des assurances propriétaires non occupants varient de quelques dizaines d’euros à plus de 300 euros par an. Les garanties accordées varient tout autant, et les assurances les plus chères ne sont pas toujours celles qui couvrent le mieux…

Toutes les garanties doivent faire l’objet d’une attention mais si vous êtes propriétaire non occupant, pensez surtout à regarder ce qu’il se passe au niveau des garanties de votre contrat en cas de vacance locative prolongée de votre bien. En effet, certains contrats tolèrent la vacance locative sur une durée très courte au-delà de laquelle les garanties ne sont plus acquises.