Investissement locatif : quels conseils pour réussir ?

Un investissement locatif consiste à acheter un bien immobilier et à le louer afin d’en tirer un revenu et de se constituer un patrimoine. Pour réaliser une telle opération, il faut être bien conscient des risques et surtout apprendre au préalable les clés de l’immobilier. Alors, quelles sont les questions à se poser avant de se lancer dans un tel projet ?

Un investissement locatif, qu’est-ce que c’est ?

Pour réaliser ce type d’investissement, il y a deux options de financement :

• Acheter grâce à ses liquidités.
• Souscrire un emprunt auprès d’une banque.

La première option ne va pas permettre de profiter de ce que l’on appelle l’effet de levier, en effet l’argent sortira tout droit de notre poche alors que dans le second cas l’argent sera prêté par la banque. Dans les conditions théoriques idéales, le locataire va donc nous permettre de rembourser le bien immobilier sans que l’on ait peu ou pas du tout d’argent à débourser de notre poche.

On peut choisir de faire de la location commerciale (un salon de coiffure, un artisan…) ou de la location d’habitation. Dans le second cas, le bien immobilier pourra être loué meublé ou nu, à la nuitée, à la semaine ou au mois. Il convient donc de rédiger un contrat de location clair mettant en avant les obligations du/des propriétaire(s) et du/des locataire(s).

Fiscalement parlant, on peut déclarer ses revenus sous différents régimes, comme revenus fonciers ou comme bénéfices industriels et commerciaux (si vous louez en meublé). Cette dernière option est à privilégier car votre activité est assimilée à une activité entrepreneuriale (vous serez qualifié de loueur meublé professionnel ou non professionnel).

Une aubaine pour réduire son imposition sur les loyers

En LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel, plus d’informations ici), certes la quantité de paperasse administrative sera supérieure mais vous pourrez déduire de vos revenus, la quasi-totalité de vos charges. Par exemple : frais d’achat (courtier immobilier, notaire), vos travaux (amélioration), vos frais d’entretien (jardinage), vos frais de gestion (agence immobilière, comptable), les frais liés à vos prestations (abonnements divers, intérêts d’emprunt)… et ce n’est pas tout car si vos revenus ne sont pas totalement absorbés par ces déductions alors vous pourrez les minimiser davantage grâce à des amortissements. En effet, votre bien immobilier sera amortissable sur 15 à 35 ans en fonction des parties (gros œuvre sur 15 ans…), l’ensemble de votre mobilier sera amortissable sur 15 ans… et si vous faites des travaux ils rentreront bien évidemment dans la somme totale des éléments amortissables.

Ainsi, l’investissement locatif constitue l’un des seuls investissements qui permet de se bâtir un patrimoine financé grâce aux crédits bancaires. En effet, la totalité ou la majorité des mensualités seront remboursées grâce aux loyers reçus de la part des locataires.

Il ne vous reste plus qu’à choisir quel type de bien vous souhaitez acheter, dans quelle ville et de vous projeter afin de minimiser l’imposition de vos futurs revenus locatifs !